Vorkaufsrecht der Gemeinde

Den Gemeinden sind zur Sicherung der Bauleitplanung und zur Steuerung der gemeindlichen Bodenpolitik verschiedene Vorkaufsrechte eingeräumt: das allgemeine Vorkaufsrecht im Sinne des § 24 Abs. 1 BauGB sowie ein besonderes Vorkaufsrecht (§ 25 BauGB).

Ein „Allgemeines Vorkaufsrecht“ besteht kraft Gesetzes nach § 24 Abs. 1 BauGB an den dort unter den Nummern 1 bis 7 bezeichneten Grundstücken, vor allem an Grundstücken im Geltungsbereich eines B-Plans, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist.
Nach § 25 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde ein „Besonderes Vorkaufsrecht“ durch Satzung an den unter Ziffer 1 und 2 genannten Grundstücken begründen, insbesondere an unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich eines B-Plans.

• Mit Ausübung des Vorkaufsrechts kommt ein Kaufertrag zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde zustande, und zwar grundsätzlich mit dem Inhalt, den die ursprünglichen Parteien vereinbart haben. Das gilt mit zwei Ausnahmen auch für den vereinbarten Kaufpreis:
  Nach § 28 Abs. 3 BauGB ist der Kaufpreis auf den Verkehrswert (§ 194 BauGB) zu reduzieren, wenn der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet.
• Nach § 28 Abs. 4 BauGB richtet sich der Kaufpreis nach dem enteignungsrechtlichen Entschädigungswert, wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht für ein Grundstück ausübt, dass im B-Plan für öffentliche Zweck vorgesehen ist sofern es auch enteignet werden könnte.

Das Vorkaufsrecht ist nach § 26 BauGB ausgeschlossen, u.a.

• • zu Gunsten der in § 26 Nr. 1 und 2 BauGB genannten privilegierten Käufer,
  • nach § 26 Nr. 4 BauGB für den Fall, dass das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des B-Plans bebaut ist ungenutzt wird.

Der Käufer kann das Vorkaufsrecht abwenden, wenn er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den städtebaulichen Maßgaben zu verwenden.

Nach § 28 Abs. 5 BauGB kann die Gemeinde durch öffentliche Erklärung für das ganze Gemeindegebiet oder sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichten.

Um zu vermeiden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts zu Hortungskäufen führt, verpflichtet § 89 Abs. 2 BauGB die Gemeinde dazu, Grundstücke zu verkaufen, sobald der mit dem Erwerb verfolgte Zweck verwirklicht werden kann oder entfallen ist.